【中国商务服务网】把脉楼市新政社科院发布“蓝皮书”预测——
中国房地产市场秩序仍较为混乱，调控手段不能切中要害，调控方式仍需创新——昨天，中国社科院发布《2010年房地产蓝皮书》，给沸热骤冷的楼市“拍砖”。针对刚刚出台的“新国十条”，专家透露今年一个很重要的任务就是制定区别同一家庭购买一套、二套、三套房的细则。
■蓝皮书·拍砖
去年房价暴涨25.1%
2009年房价涨得有多快？数据显示商品住宅的价格增长25.1%，远远超过了城镇居民人均可支配收入9.8%的增速。
蓝皮书介绍，2009年房地产开发建设指标中施工面积、新开工面积不同程度上涨，达到历史高点。房地产企业开发资金充裕，国内贷款增幅快速上升，个人按揭贷款超速增长。2009年的土地市场出现了年初流拍、下半年地王频现的戏剧性变化。
《蓝皮书》主编、中国社科院城市发展与管理研究所土地与房地产研究室主任李景国分析指出，其原因在于开发商捂盘惜售、土地闲置现象比较严重，再加上投资与投机性的需求增多，造成供需紧张，引发市场恐慌性抢购。相当部分自住需求被挤出市场，由此导致的民生问题备受各界关注。
蓝皮书认为，我国房地产调控政策伴随房地产市场的发展经历了几个年头，对房地产市场健康稳定发展起到了非常重要的作用。但是，房地产调控方式仍不尽成熟，一些政策不但不能起到应有作用，还会造成相反的效果，比如房地产交易环节的税收本来是为了增加成本抑制投机，但由于卖方将其转嫁到房价上，因而成为抬高房价的一大因素。而2009年之所以房价、地价大幅上涨，可以说与房地产调控措施未及时到位、房地产调控手段不能切中要害有很大关系。因此，调控方式和手段亟待创新。
■蓝皮书·建议
以“无房家庭户”为导向
《蓝皮书》建议改革房地产税费管理机制，把重点由交易环节转向持有环节。持有环节的监管更有利于对垄断和投机行为的制度性遏制——对开发企业超出规划周期的未售房产征收房地资源闲置持有调节税，对开发企业以外的房产持有按照面积或套数征收统一的房地产资产持有税。
另外，《蓝皮书》还建议扩大公积金支持的覆盖面，改革以“职工”为导向的住房公积金制度，建立以“无房家庭户”为导向的城市住房储蓄公积金制度，即逐步纳入全部城市常住人口。
■蓝皮书·新政
逾70%土地用于保障房
“市场不稳定，调控不会放松。我觉得这次国务院下了很大的决心。”住建部政策研究中心副主任王珏林昨天态度鲜明地表示，此次调控将有打持久战的准备，“调控效果不出来肯定不行。”
他分析今年房地产市场时定位于“在调整中发展”。
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根据现有政策“70%以上的土地用于保障性住房、棚户区改造和中小户型的商品房”，这些都是维护市场的基础性内容，虽然有暂时的停滞，不等于全年市场不发展。再加上“两年4万亿”政府投资的滚动效应、消费的长期效应不会改变，“房地产市场的发展大家要相信没有什么问题，就是要稳定、持续、健康。”
■蓝皮书·预测
“第几套房”认定细则是关键
面对刚刚出台的新政和尚处于观望期的市场，专家们也有点“摸不准脉”，《房地产蓝皮书》首次拿出了针对三种不同情形的三套预测：如果今年宏观经济政策以及房地产调控政策不变，那么中国的房地产价格将不会有较大变化，重点城市由于购房偏紧，房价大幅下调的可能性不大，“但这种情况随着政策的出台可能难以实现”；如果今年宏观经济政策发生变化，收紧货币、紧缩信贷，热点城市的房价下半年将出现下调的可能，二三类城市房价上涨的速度减慢；如果今年收紧货币，且加大房地产的调控力度，出台较猛烈的房地产措施，则全国房地产价格会受到遏制，热点城市房价在下半年并会下调，二三类城市房地产价格会出现减缓。
刚出台的“新国十条”给当下暴热的楼市一瓢止沸冷水，“蓝皮书”认为其效果和力度“将比2007年二套房贷新政力度大得多”。
李景国透露该政策执行起来最大的难度在于房地产市场的基础信息不健全，“怎么确认这个家庭购买的是第一套还是第二套房？今年一个很重要的任务是制定区别一套、二套、三套房的细则。”他强调，这一政策应长期执行，因为建设用地在我国国情之下是相对的稀缺性资源，“如果我们把它作为一个短期临时性措施，一旦停止，会有可能复制去年后半年市场的情形。”
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